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瑞安房地產:重倉上海丨透析房企布局?

90体育比分 www.079585.live 2020-03-31 10:36:53 來源:亞匯網 作者:書瑤 打印 字號:  

   3月30日,瑞安房地產(00272.HK)發布2019年全年業績報告。

   年報顯示,2019年,瑞安房地產收入為103.92億元,同比下降58%;物業投資收入 23.45 億元,同比增11%;租金及相關收入為22.51億元,同比增長12%;租金及相關收入總額(包括合營公司及聯營公司所持物業)為25.73億元,同比增長17%。

   目前,瑞安房地產物業發展及物業投資項目位于中國上海、武漢、佛山、重慶及南京5個地區。其中上海一直作為瑞安房地產重倉之地,2019年租金業績貢獻70%。

   瑞安房地產有限公司主席羅康瑞表示,瑞安房地產以位于上海的強大資產基礎為后盾,秉持輕資產策略,作出投資來把握新機遇。集團將繼續發揮品牌優勢,加強以上海為策略重心,進一步擴展當地業務。

   物業銷售額125.01億,同比下降44%

   在物業發展方面,2019年,瑞安房地產收入同比下降58%至103.92億元。瑞安房地產方面表示,收入下降主要由于已確認物業銷售大幅下跌。

   業績報顯示, 2019年,瑞安房地產合約物業銷售額及其他資產處置為125.01億元,同比下降44%。其中住宅物業銷售占97.5%,商業物業銷售占2.5%。

   2019年,瑞安房地產合約物業銷售情況

   據悉,下跌的主要原因是瑞安房地產在2019 年并無其他資產處置。2018年其因出售上海瑞虹新城1號和7號住宅地塊,獲得了149.81億元的收入。

   具體來看,2019年瑞安房地產的物業銷售包括一般物業銷售及向一名第三方一次性出售瑞虹新城住宅發展項目第1及第7號地塊49.5%的權益(瑞虹新城出售事項),下跌68%至71.76億元。

   其中,2019年的一般物業銷售為59.06億元,同比下降16.7%。主要包括來自太平橋第116號地塊、佛山(主要于第2/3號地塊)及瑞虹新城?悅庭(第2號地塊)的收入貢獻。其中,來自瑞虹新城?悅庭(第2號地塊)的收入為7.23億元,同比降81.7%;太平橋第116號地塊的收入為34.12億元,同比下降24.8%。

   瑞安房地產在財報中指出,就瑞虹新城出售事項而言,雖然出售事項已于2018年完成,但相關付款情況視乎項目的土地平整進度而定。瑞虹新城第7號地塊最后階段的土地平整已于2019年完成,因此,集團在2019年確認結余收入為12.70億元。

   若不包括大連項目和上海瑞虹新城第 1 及第 7 號地塊的處置,2019 年瑞安房地產的合約物業銷售額為125.01 億元,同比減少14%。

   截至2019年末,瑞安房地產2020 年可供銷售及預售的住宅物業建筑面積約 36.27萬平方米,涵蓋上海太平橋、上海瑞虹新城、武漢天地、武漢光谷創新天地、佛山嶺南天地、重慶天地六個項目。

   上海物業租金及相關收入15.78 億元,貢獻70%

   在物業投資方面,2019年瑞安房地產物業投資收入 23.45 億元,同比增11%;而投資物業租金及相關收入 22.51 億元,同比上升12%。租金及相關收入按年上升12%,主要由于現有已落成物業及新落成物業(包括已進行資產提升計劃的物業)租金持續增長所致。

   2019年瑞安房地產投資物業租金及相關收入

   一直以來,上海作為瑞安房地產的大本營,租金及相關收入貢獻率最高。具體來看,上海物業的租金及相關收入15.78 億元,同比上升 6%,占租金及相關收入總額 70%,包括新天地廣場及 INNO 創智完成資產提升計劃,兩個項目均已開始產生租金收入,抵銷來自新天地南里的租金收入跌幅,新天地南里自 2019 年 3 月起進行一項改造升級,預計于 2020 年下半年完成。

   此外,武漢天地一方北館已經落成在 2019 年11月開業,為武漢天地帶來按年 29%的租金增長,升至3.41 億元。酒店經營收入(包括來自佛山馬哥孛羅酒店的收入貢獻)于 2019 年跌至 9400 萬元。

   2019 年,物業組合(包括合營公司及聯營公司所持物業)所產生的租金及相關收入總額為 25.73億元,同比 17%。其中,上海貢獻達74%,其次是武漢貢獻13%,佛山10%,其余3%則來自重慶及南京。

   在 2019 年 12 月 31 日,以公平值計價的已落成及發展中投資物業(未包括經營酒店、自用物業及投資物業—使用權資產分租)的賬面值為 458.03 億元,相應的總建筑面積達 127.2萬平方米。其中賬面值的 0.6%,2.62 億元來自 2019 年的公平值增值。位于上海、武漢、佛山及重慶的物業分別占賬面值的 71%、15%、10%及 4%。

   加強以上海為策略重心,持續重倉上海

   與內地房企高杠桿、擴規模的發展路徑截然不同,2015年起,為了改善財務狀況,瑞安房地產開始做輕資產轉型,實施去杠桿策略,無論是出售項目股權還是引入戰略合作伙伴,以降低資產負債率,增加現金流。

   羅康瑞之前也表示,日后仍會通過出售旗下項目部分權益以換取現金,加快項目發展速度。

   公開資料顯示,其先后出售了上海浦東四季酒店、四季匯、上海太平新天地朗廷酒店、虹橋天地酒店、武漢天地企業中心2號、重慶天地、大連天地、上海創智天地、瑞虹新城等項目或項目股權,套現超500億元。最近一次物業出售是在2018年6月,公司以45.89億元的價格向大悅城出售瑞虹新城部分項目權益(即其八期天悅郡庭)。

   隨著不斷拋售資產,瑞安房地產的資產負債率開始逐年下降。數據顯示,瑞安房地產凈資產負債率曾在2015年中期達到最高位87%,至2017年底,瑞安房地產降至51%,2018年末降低40%。

   不過,在2019年末,瑞安房地產的凈資產負債率卻較2018年上升12%,達到52%。瑞安房地產方面表示,上升的主要原因是集團于2019年10月和11月兩次購入新土地。

   近年來瑞安房地產在內地鮮有新的土地進賬,而自2018年以來,其通過公開市場一共拿下5宗土地,全部來自于上海。

   據上海樂居不完全統計,2019年10月31日,瑞安房地產競得上海青浦區一宗住宅用地;2019年11月1日,其再競得上海普陀區鴻壽坊D5-1地塊。兩天之內豪擲近60個億,幾乎占到了瑞安房地產2018年125億合約銷售額的一半。

   可以看到,做減法的瑞安房地產從未離開過上海房地產市場,一直把上海當做是重倉之地。

   羅康瑞介紹,隨著商業地產策略的逐步加強,瑞安加強以上海為策略重心,亦在上海部署更多的資源。2019 年,集團完成了在上海的多項重大收購,包括透過瑞安房地產管理的核心+辦公樓投資平臺(「SCOV」)購入的企業天地 5 號;上述位于上海南京西路附近的普陀區商業地塊鴻壽坊項目,以及上述位于上海青浦區包括四塊住宅用地的蟠龍天地項目。此外,于2019 年 9 月,我們為位于上海的一個大型商業中心-太平洋新天地(亦稱「太平橋第 123、124 及 132 號地塊」)舉行開工儀式。

   據業績報,截至2019年末,瑞安房地產目前在上海持有及管理作零售及辦公樓用途的總建筑面積達 168 萬平方米(上海物業組合),當中 52%總建筑面積已竣工作收租之用,而余下面積則處于發展階段;截至 2019 年 12 月 31 日,上海物業組合的資產總值約為人民幣 760 億元;集團在物業組合中的實質權益由 2018 年的 47%升至 2019 年的 58%,集團應占資產總值約為人民幣 440 億元。

   “我們在上海商業資產包的比重是非常大的,也相信在未來不停提升資產值,瑞房在目前已經算是上海其中一個最大的商業開發商和商業房地產商?!比鳶卜康夭邢薰靜莆褡薌嗉巴蹲首薌嗨鏘e氨硎?,“希望繼續在上海擴大商業物業范圍和資產管理范圍,因為長遠來看,上海市場整體上是一個空間發展比較大的市場?!?

   “2020 年將會是充滿挑戰的一年?!閉雇蠢?,羅康瑞表示,全球經濟仍然面臨債務高企,近期新冠狀肺炎影響了全球供應鏈運作、抑制了居民消費,預計上半年全球經濟將明顯下滑。鑒于中國經濟和房地產市場存在巨大的下行風險,瑞房將保持警惕并密切監察市場動態,作好推出應變計劃的準備,以應對接踵而至的挑戰和機遇。

   樂居財經

關鍵詞: 人民幣 經濟 投資 房地產 財經


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