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事件+點評,盤點2019房地產十大關鍵詞

90体育比分 www.079585.live 2019-12-31 12:32:33 來源:亞匯網 作者:靜香 打印 字號:  

   事件:2019年,住房和城鄉建設部官方網站發布《關于公開征求對住房和城鄉建設領域38項強制性工程建設規范意見的通知》,其中,按套內面積交易的征求意見稿成為大家關注的焦點,取消共享面積的討論也開始升溫。

   點評:作為房地產市場最不透明的指標之一,房地產銷售和服務收費糾紛一直存在著共同的領域。當這個草案出現時,這是一場自然災害。老實說,這一草案只是處于“征求意見”階段。即使真的要取消,也不能馬上實施。從計劃到實施需要幾年時間。而即使取消共有面積對購房者的影響不大,他認為自己感興趣的房子面積會很小,總價能便宜些嗎?不存在。也許政策下來,結果,嘿,房價又漲了。

   事件:2月18日,廣東香港澳門灣開發區規劃綱要正式頒布,意味著56000平方公里的土地,近7000萬人口,最高的開放度和最發達的經濟,終于有了更明確的發展方向。根據規劃綱要,廣東、香港和澳門的大海灣地區不僅要建設一個充滿活力的世界級城市群,一個國際科技創新中心,是“一帶一路”建設的重要支撐,也是內地與香港深度合作的示范區。而澳門,也創造了適合宜居產業的優質生活圈,成為高質量發展的典范。

   點評:自引入廣東、香港、澳門大灣地區的概念和政策以來,大灣區的人氣也帶動了區域房價的上漲??蠢創笸邇熬骯憷?。特別是惠州、臨深、臨港不限購,吸引了大量人進入房地產市場。不過,對于買家來說,有必要對這些區域進行細分。雖然廣東、香港和澳門灣地區是城市群的概念,但城市之間的關系仍然具有明顯的特點。廣佛、神會關、珠海、澳門的關系很高,可以說是“一強一弱”的關系。無論是購房者的流向還是城市之間的協同效應都比較好。目前,房地產市場的主基調是穩定發展。隨著城市的普遍崛起,它已成為過去的風格。房價水平的提高更多地取決于城市內部價值的挖掘。

   事件:2019年3月18日,河北省石家莊市出臺安置政策:取消對城鎮“穩定居住、穩定就業”條件的限制,全面放開城鎮安置,僅憑居民身份證和戶口簿進行安置。此后,河南的新鄉、山西的漯河、湖北的宜昌、再到廣西以外的大多數城市,限制相繼取消。一時間,落戶門檻,只有更低,沒有最低。

   點評:石家莊在全國各大城市首開“零門檻”落戶先河,這將對戶籍制度、搶人大戰乃至房地產市場的限購產生深遠影響。要知道,房地產市場調控的關鍵之一是限購政策,而限購政策往往是由戶籍來界定的。外地購房者需提供社保和個人所得稅證明才能購買。一旦“零門檻”落戶,戶籍門檻將不再存在,購房限購政策就等于什么都沒有,可以看出穩定房地產市場的效果。不過,三四線大多沒有限購,即使開盤落戶,也不會吸引很多優惠。相反,對于一二線城市,每個戶籍相當于一張房票??藕吐浠ё勻換岣氐胤康夭諧〈匆庀氬壞降暮么?。然而,戶籍稀缺的時候總是很珍貴的。當所有的人打開他們的門,他們會很快失去他們的吸引力。既然他們可以選擇,為什么不選擇一個含金量高的城市呢。

   事件:6月19日,國務院常務會議提出“加快城市舊住宅區改造,滿足群眾改善居住條件的期望”?;嵋樘岢?,要明確轉型標準和范圍,通過試點探索向全國推廣;加強政府引導,與家庭合作,促進室內轉型,帶動相關消費;加快金融機構準入,并運用市場化的方式吸引社會力量參與;提高老舊小區的居住和生活質量,建立長效管理機制。

   點評:舊的改革政策一出臺,就有越來越多的人想到了這場轟轟烈烈的改革,通過PSL等創新金融工具推出了3萬億貨幣,掀起了一場樓市狂歡節。但是,舊的改革和棚改有本質的區別。舊的改革屬于小修小補。對原有房屋進行改造和優化,達到改善居住環境的目的。舊改革的居民不會像棚改的居民那樣被推向市場,也不會產生新的需求。所謂4萬億元的投資,也是更換設備的資本性投資,但沒有貨幣化的空間,就不會產生貨幣集中供應的效果。沒有貨幣供應,就沒有資本化的可能。自然不會對房價產生任何影響,對房地產市場的影響也不會那么大。然而,舊改革的大規模啟動意味著棚改將加速退出。對于三四線城市來說,房地產市場的降溫速度會更快。

   事件:黑龍江鶴崗因房價問題備受關注。據媒體報道,鶴崗部分二手房單價已降至400元/平方米的“白菜價”,一套安置房僅需1.9萬元即可購買。

   點評:這一消息一出,無數人幻想著流浪到鶴崗買房,真的有人能去鶴崗抄底嗎?答案當然是否定的,因為無論是投資還是居住環境,鶴崗的房子本身都不值得買。鶴崗市作為煤炭資源枯竭型城市,正面臨著經濟轉型。在人口外流的背景下,鶴崗市房地產市場需求不足,成交不活躍,房價無法支撐。房價大幅下跌是正常的。此外,鶴崗房價下降與房改政策密切相關,解決了9萬困難群眾的住房問題,增加了因拆遷而被分割成多套住房的居民的住房成本。對他們來說,更多的房子是一種負擔。在鶴崗,“房價只漲不跌”的房地產市場信念被徹底打破。

   事件:8月5日上午9點16分左右,離岸美國元兌人民幣匯率跌破7點關口,最高達到7.0392。當日9時32分左右,在岸人民幣對美元匯率也跌破7個關口,最高值為7.0262。它直接突破了7的底線,成為2008年金融?;?的首個雙休日。

   點評:事實上,這種期望在去年一直存在,但當它到來時,它仍然有一點影響。從實際意義上講,6.9和7.1差別不大,但可能是個人的心理防線,其象征意義大于實際意義。長期以來,房價的漲跌受到各種綜合因素的影響,國際形勢的變化也是其中之一。此次對向國外借錢的房地產企業影響最大。很多房地產企業都有美元債務。由于國內融資困難,國內不少房地產企業借入美元,而人民幣破七則會有較高的還款壓力和成本。如果匯率處于高位,房地產企業未來將面臨更高的金融匯率風險。市場實際上擔心的是外債成本。房地產高杠桿、高成交量的背后總是高風險。過度依賴外部資金也注定了房地產企業潛在的高風險。

   事件:中國人民銀行宣布,自2019年10月8日起,以最近一個月的貸款市場報價率(LPR)為定價基準,形成新發布的商業性個人住房貸款利率。根據央行發布的標準,首套住房貸款利率不得低于貸款利率,第二套住房貸款利率不得低于貸款利率60個基點(0.6%)。

   點評:新政策的實施標志著以按揭基準利率為貸款基準利率的時代結束。按貸款基準利率4.90%浮動或折價的情況消失。影響抵押貸款利率的主要值是LPR和加分。LPR根據市場需求變化,加分與當地房地產市場、抵押貸款違約和個人信用有關。在新的住房貸款利率定價機制下,利率調整無疑更加靈活,調整了貸款定價模式,并增加了對后續住房貸款利率進行自我調節的空間。但現在,放眼全國,穩定是調整的首要因素,不可能指望房價會大起大落。

   事件:在今年的“雙11”中,眾多房地產開發商加入了這場利潤豐厚的電子商務大戰。其中,阿里巴巴拍賣、京東地產、蘇寧電子商務等電子商務巨頭推出的數萬套特價房的購買頁面出現了“1元起價”、“立即降價40萬元”等折扣,售房戰場由線下擴展到線上。

   點評:房地產作為區域性市場,與全國性市場的電子商務平臺相碰撞。對于開發商來說,還有更多的廣告渠道,這將與雙11的熱點擦肩而過,讓更多的人看到他們的新房可能是它能產生的最大效果。網上賣房的最終邏輯是搶占網上流量。電子商務平臺只是起到了排水的作用。對于消費者來說,商品房不同于一般商品房。去現場看都很容易掉進坑里,更不用說在網上看幾張照片了。

   事件:8月7日,樂嘉公寓終于宣布“將停止運營,關閉所有業務。員工會大量離職,沒有營業收入,無法償還客戶的債務”。樂嘉公寓爆炸案涉及房東、房客1萬多人,涉及合肥、西安、南京、蘇州、杭州、成都、重慶等7個城市。

   點評:2016年,高級公寓租賃站呈上升趨勢,在資本的涌入下涌現出一批公司,掀起規模競爭。只有兩年多的時間,長期出租公寓的命運就像坐過山車。自2019年7月以來,長期租賃公寓的名單已更新至47家,實際估計更多。從“高光時”到“暗時”,原因并不復雜,規模擴張過快,產能跟不上規模擴張,但規模本身并不是問題,因為任何一家市值高的公司都是規模公司,關鍵是規模是否產生效益。瘋狂擴張,成本倒掛,高買低賣,然后只有洗牌和商店關閉。

   事件:在當前的房地產市場上,伴隨著寒意,房地產企業“排隊破產”已成為一種現象。據人民法院公告網數據顯示,截至12月4日,房地產開發企業破產數量已超過500,創歷史新高。在這份房地產破產名單中,絕大多數是三四線城市的中小房地產企業,其中也有一些是知名度甚至躋身前100名的房地產企業。

   點評:隨著房地產調控的持續高壓,市場的殘酷性正在逐漸顯現。房地產業全面繁榮的大好時機正在過去。高周轉、高杠桿、高負債已成為壓垮駱駝的最后一根稻草。房地產企業正面臨“住”的困境,生存已成為房地產企業在大環境下的必由之路。對于中小企業來說,土地不好拿,資金不好融,在激烈的市場競爭中只能被市場淘汰。但這也加劇了行業洗牌和分化,行業集中度將越來越高,房地產業“雜、散、小”格局將發生改變。優勝劣汰的市場生存,有利于房地產業的有序健康競爭,也有利于老百姓買到滿意的房子。

關鍵詞: 人民幣 美元 房價 經濟 投資


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